Alquiler de viviendas: novedades para 2024

Reducción del 90%

Hasta 2023, la ley del IRPF permite aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo obtenido por arrendar inmuebles destinados a cubrir la necesidad de vivienda permanente de los inquilinos. Pues bien, la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda ha introducido cambios en esta reducción a partir de 2024, pasando de la actual reducción fija del 60% a unos porcentajes de entre el 50 y el 90%, que varían según la situación concreta. En concreto, será de aplicación una reducción del 90% en los arrendamientos que cumplan los siguientes requisitos

• Debe tratarse de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado (el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana debe emitir una resolución especificando cuáles son estas zonas).

• Se formalizará un nuevo contrato de alquiler (con el antiguo arrendatario o con uno nuevo), en el que la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la vivienda.

A la hora de cuantificar el importe del nuevo alquiler que dé el derecho a la reducción del 90%, tenga en cuenta lo siguiente:

• El descuento del 5% debe efectuarse en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada –si corresponde– la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

• El descuento es exigible sólo respecto de la renta inicial. Así pues, si en los años siguientes la renta se actualiza según el índice de actualización aplicable de forma que el descuento ya no sea superior al 5%, cabe entender que la reducción del 90% se mantendrá.

• El arrendador (propietario) que firme el nuevo contrato debe ser el mismo que firmó el anterior contrato. Así pues, esta reducción no sería aplicable si el nuevo contrato lo formaliza un nuevo propietario que ha adquirido la vivienda (ya sea por herencia, donación o compra).

Por ejemplo, usted tiene una vivienda alquilada situada en una zona que se considera tensionada, por la percibe un alquiler de 990 euros al mes. Pues bien, si en 2024 formaliza un nuevo contrato de alquiler con otro inquilino y pacta una renta inicial de 939 euros mensuales (lo que supone un descuento del 5,1%), tendrá derecho a la reducción del 90%.

Reducción del 70%

De no cumplir los requisitos indicados para aplicar la reducción del 90%, podrá aplicar una del 70% en los casos siguientes]:

• 18-35 años. Si el propietario alquila por primera vez la vivienda, se encuentra en una zona considerada tensionada y los arrendatarios tienen entre 18 y 35 años. La reducción se aplicará en proporción a los arrendatarios con esa edad; por ejemplo, si hay dos inquilinos y sólo uno tiene menos de 35 años, se aplicará a la mitad de la renta.

• Alquiler social. Cuando la vivienda se arriende a un organismo público o una entidad sin fines lucrativos acogida al régimen fiscal del mecenazgo que la destine al alquiler social, programas públicos de vivienda o similares, por una renta mensual inferior a la establecida en el correspondiente programa público.

Reducción del 60%

Si no se cumple ninguno de los requisitos anteriores, podrá aplicarse una reducción del 60% cuando la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha del contrato. A estos efectos se consideran de rehabilitación las obras cuyo objeto principal sea reconstruir la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y cuyo coste supere el 25% del valor de la edificación, excluido el suelo.

Reducción del 50%

Por último, si tampoco se cumplen los requisitos para disfrutar de la reducción anterior, el porcentaje aplicable será de sólo el 50%. Es decir, a partir de 2024, para los nuevos contratos la reducción general será del 50% (en lugar del 60% actual).

Limitaciones generales a las reducciones superiores al 50%

Según la ley, para poder disfrutar de las reducciones superiores al 50%, los requisitos exigibles en cada caso deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, y el incentivo seguirá siendo aplicable en los años siguientes si todavía se cumplen. En este sentido:

• Así, por ejemplo, si a 31 de diciembre de 2025 el inquilino ya tiene 35 años, en el IRPF de dicho año y de los siguientes ya no será aplicable la reducción del 70%.

• Como se ha indicado, en la reducción del 90% el requisito de que la nueva renta sea un 5% inferior a la del anterior contrato sólo es exigible respecto de la renta inicial. Así, aunque las rentas posteriores aumenten, ello no debería considerarse un incumplimiento de dicho requisito (por lo que se mantendría el incentivo). No obstante, si la zona en la que se encuentra la vivienda dejara de considerarse “tensionada”, sí que se perdería la reducción.

Otro requisito que ya es exigible desde 2021 y que afecta a todas las reducciones (incluida la del 50%) es que los rendimientos netos positivos del alquiler sean efectivamente incluidos en la autoliquidación del IRPF del ejercicio correspondiente y que ésta se presente antes de que Hacienda inicie una comprobación (verificación de datos, comprobación limitada o inspección). Por tanto, si durante el ejercicio ha arrendado alguna vivienda, no olvide incluir en su IRPF todas las rentas del alquiler; y si no las declara dentro del plazo legal de presentación, hágalo fuera de plazo (con una complementaria) antes de que Hacienda le requiera. En ese caso, deberá satisfacer el recargo por extemporaneidad que proceda, pero al menos tendrá derecho a la reducción del 50, 60, 70 o 90% que le corresponda.

Otro límite que será aplicable a partir de 2024 a la hora de aplicar las nuevas reducciones está relacionado con la norma recientemente introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por la cual, en el caso de las viviendas situadas en zonas de mercado tensionado, la renta del nuevo contrato no puede superar la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años.

Como excepción, el alquiler sí podrá incrementarse en un máximo del 10% sobre el límite anterior (sin perder por ello el derecho a las reducciones) en algunos supuestos específicamente previstos: en caso de que se hayan llevado a cabo actuaciones de rehabilitación en la vivienda o inversiones en mejora de la eficiencia energética o de accesibilidad, o bien cuando se establezca una duración del nuevo contrato formalizado de diez años o más, por ejemplo.

Aspectos temporales

Aunque la Ley por el Derecho a la Vivienda que regula las nuevas reducciones determina que éstas tienen efectos para los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor (lo que se produjo el 25 de mayo de 2023, en ella también se establece que dichas reducciones no serán aplicables hasta 2024. Pues bien, Hacienda ha interpretado lo siguiente:

• A los contratos de alquiler de vivienda que se formalicen hasta el 31 de diciembre de 2023 les seguirá siendo de aplicación la normativa existente hasta ahora y la reducción del 60%, tanto en 2023 como en los años siguientes.

• A los formalizados a partir del 1 de enero de 2024 les será aplicable el régimen de reducciones aprobado por la nueva ley.

• Por tanto, si como propietario va a formalizar un nuevo contrato de alquiler y piensa que cumplirá los requisitos para disfrutar de las reducciones incrementadas de la nueva ley, plantéese esperar a 2024. Sin embargo, si considera que no los cumplirá, formalice el contrato en 2023; así podrá aplicar la reducción del 60% (y no la del 50% que establece la nueva ley cuando no son aplicables las reducciones incrementadas).